“El precio de la vivienda no bajará más y el mercado empezará a recuperarse”

julio 19, 2013
Miquel Àngel Nadal, gestor inmobiliario

Miquel Àngel Nadal es gestor inmobiliario en Marratxí, profesión a la que se dedica desde hace ya cuatro décadas y que le ha llevado a vivir –y superar- tres importantes crisis en el sector, una en el año 73, otra en los 90 y la actual, de la que reconoce no conocer precedentes.

Hace 20 años que Nadal dirige la agencia inmobiliaria ‘Habitatges mallorquins’, en la localidad de Es Pla de na Tesa. Desde allí ha gestionado infinidad de operaciones de compraventa y también ha sido artífice de importantes promociones de obra nueva dentro y fuera del municipio. Conoce a la perfección no sólo el mercado inmobiliario de Marratxí, sino de toda Mallorca, porque desde sus 18 años de edad se ha dedicado a esta actividad, viviendo etapas muy diversas.

En el año 73, aún con Franco –recuerda- pasamos de vender unas 30 viviendas mensuales a una media de 3 ó 4 pisos al mes, fue una crisis muy dura, pero se superó”.  En los años 90 “la crisis fue más suave. No se vendía igual que en años anteriores, pero el mercado inmobiliario no se resintió tanto…”, asegura. Y en cuanto a la crisis actual, reconoce que “es distinta, porque nunca antes había bajado el precio de la vivienda, porque es la primera vez en la historia que se devalúa el mercado inmobiliario”.

Valor seguro

Miquel Àngel Nadal explica que, hasta este momento, en tiempos de crisis “el precio de la vivienda se congelaba, quedaba estancado, nunca bajaba y enseguida recuperaba su tendencia al alza. La vivienda siempre había sido un valor seguro, una de las inversiones más seguras… Incluso tras la Guerra Civil, en plena posguerra, hay estudios que confirman que ni siquiera entonces bajaron los precios”.

Reconoce, asimismo, que tampoco se había dado antes una situación en la que se otorgaban créditos hipotecarios con tanta facilidad, “sin apenas valorar el poder adquisitivo de los compradores, permitiendo además que en el mismo crédito se pudiera meter también el coche nuevo, los muebles, el viaje de novios…”, lamenta.

A esta situación, le suma el hecho de que bajaran tanto los tipos de interés en hipotecas, algo que según explica, ha ido directamente relacionado con el aumento de la demanda y la consiguiente subida de precios.

“Antes los intereses que se aplicaban a los préstamos hipotecarios rondaban el 14 ó el 15%. Yo he llegado a ver firmas de hasta un 20% de interés. E incluso en VPO, en viviendas protegidas, se daban los préstamos con un interés del 12%”.

Y añade que el precio de la vivienda, en los últimos años, “se había disparado y estos precios a los que se ha llegado, no se correspondía con la realidad”. Este desequilibro entre precio y valor real venía marcado principalmente por el incremento en el importe del suelo. “Esto sí que era especulación pura –expresa- el precio del suelo era irreal, un precio que ahora, en algunos casos, ha llegado a bajar hasta un 70%”.

Responsabilidades

Así que nuestro entrevistado opina que no se puede culpar al ciudadano por querer comprarse una vivienda en un momento en el que el mercado casi te obligaba a hacerlo.

“Creo que los bancos y entidades financieras son responsables –confiesa-, pero también las sociedades de tasación, a las que nadie está pidiendo cuentas pero tienen una gran responsabilidad en todo este asunto. Y por último, también pediría responsabilidades a los notarios, porque nunca avisaron de que te podías quedar sin la casa y además con una deuda. Cierto es que esto era algo impensable, que ni el más pesimista podía ver esta situación, pero estaban obligados a informar de esta posibilidad y no lo hacían…”

Respecto a la situación del mercado inmobiliario, Nadal declara que empieza a asomar algún ‘brote verde’. “Hay signos de que cada vez bajan menos los precios de las viviendas y ya hay en según qué municipios que incluso empieza a subir, como en Sóller, que en el último trimestre, ha habido un incremento de precios de entorno al 2%. Se empieza a ver un cambio de tendencia”, expresa.

Propiedades de lujo

También asegura que las grandes ventas, las de las lujosas propiedades de municipios como Pollença, Alcúdia o Calvià, no se han resentido y que la crisis las ha favorecido, pero es un tipo de producto muy concreto que no se da en Marratxí. Aquí, según explica, el mercado inmobiliario se ha devaluado mucho y se están vendiendo unifamiliares a precio de adosado. Y los adosados no pasan de los 200 mil euros de venta.

“Se ha producido un cambio en el perfil del cliente -aclara- por un lado, venden aquellos que tienen problemas para pagar al banco y también gente que compró hace años y que ahora tiene cierto margen de maniobra. Pero casi todo vivienda de segunda mano, porque no hay stock de vivienda nueva”.

En cuanto a los compradores, apenas ya hay clientes jóvenes. “En muchos casos, son personas que tienen dinero y que prefieren invertir sus ahorros en una vivienda antes que tener el dinero en el banco y que están aprovechando la bajada de precios para comprar”.

Por otro lado, Nadal confirma que “el 80% de las operaciones se hacen con dinero al contado”, porque los bancos no las financian y hace un inciso además para recalcar la difícil situación con la que se enfrentan las inmobiliarias que tienen que competir con el tremendo stock de viviendas en venta que promocionan los bancos.

“Cuando mandas al cliente al banco –explica- el banco intenta venderle lo suyo. Están trabajando como agencias inmobiliarias y ofrecen todas las facilidades del mundo a los clientes para que compren lo suyo, dificultando aún más nuestras ventas”.

Reactivación del sector

Opina que la reactivación del sector depende de los bancos. “Tenemos peticiones de gente que quiere comprar, pero que necesitan financiación bancaria. También hay gente que tiene el dinero y puede comprar y no lo hace por miedo, por miedo a perder el trabajo, por miedo a los cambios del mercado… Hay que generar confianza”, sentencia.

Por su experiencia, dice que “ya hemos tocado fondo y los precios no van a bajar más, por mucho que digan, porque siempre hay un efecto rebote y el mercado empezará a recomponerse más tarde o más temprano. Los precios de la vivienda van a volver a subir y volverá a subir también la demanda de vivienda nueva”.

Miquel Àngel Nadal concluye con el ejemplo americano. “En Estados Unidos pasó lo mismo, el precio de la vivienda bajó hasta un 50% y en dos años ya casi han recuperado su valor. Y mi experiencia me dice que aquí pasará lo mismo”.

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